Der Kauf einer Immobilie in Spanien

Einige Punkte, die am besten vorab geklärt werden

Wieviel m² sollte die Immobilie in etwa haben? Haus oder Wohnung? Chalet oder Villa?

Wie groß soll ggf. das Grundstück sein? Bevorzugte Lage?

Wieviele Zimmer muss/sollte die Immobilie haben? Wieviel Geld wollen Sie anlegen?

Was müssen Sie beim Kauf in Spanien beachten?

Wir möchten Ihnen nachfolgend kurz schildern, was Sie bei einem Immobilienerwerb in Spanien beachten müssen. Nur auf den ersten Blick erscheint die Kaufabwicklung kompliziert. Wenn Sie über uns ein Objekt erwerben, werden wir Sie bei all den skizzierten Schritten begleiten.

1. Immobilienerwerb in Spanien durch Ausländer

Bürger aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) unterliegen beim Immobilienerwerb, genau wie die Einheimischen, keinerlei Beschränkungen. Sie haben generell die gleichen Rechte wie Einheimische. Die Eintragung ins Grundbuch gewährt, wie es auch in Deutschland üblich ist, dem Eigentümer hinsichtlich seines Immobilieneigentums Schutz.

2. Kaufabwicklung

Privatschriftlicher Vertrag

Nach spanischem Recht sind selbst mündlich geschlossene Kaufverträge zulässig und rechtlich wirksam. Es besteht also, im Gegensatz zum deutschen Recht, kein Formzwang beim Immobilienerwerb. Normalerweise wird in Spanien ein privatschriftlicher Vertrag, ein sog. contrato privado, zwischen den Parteien geschlossen. In diesem Vertrag werden alle wesentlichen den Kauf betreffenden Punkte geregelt. Insbesondere wird auch der Termin für die notarielle Beurkundung festgelegt. Mit diesem Vertrag geht üblicherweise eine Anzahlung an den Verkäufer von ca. 10 % des Kaufpreises einher.

Notarieller Vertrag

Der privatschriftliche Vertrag allein führt noch nicht zu einer Eigentumsübertragung im Grundbuch. Zur Übertragung bedarf es einer notariellen Beurkundung. Diese notarielle Escritura oder auch Escritura Pública de Compra Venta, also öffentliche Niederschrift, wird zwischen dem Verkäufer und Käufer beim Notar vollzogen. Nur so kann der Käufer ins Grundbuch (registro de la propiedad) eingetragen werden und zu einer gesicherten Eigentumsposition gelangen.

Finanzierung

Spätestens nach Abschluss des privatschriftlichen Vertrages und selbstverständlich vor der notariellen Beurkundung sollte der Käufer die Finanzierung abschließen. Dazu empfiehlt es sich schon im Vorwege Gespräche mit der Hausbank in Deutschland bzw. einem Finanzinstitut in Spanien zu führen.

Was ist noch zu beachten ?

Die Objekte müssen auf Lastenfreiheit geprüft werden. Es muss geklärt sein, ob nicht bereits ein Vorkaufsrecht auf diese Immobilie besteht.

Darüber hinaus muss sichergestellt werden, dass der Käufer (als Rechtsnachfolger) nicht für die Schulden des Vorbesitzers aufkommen muss. Dafür muss der Verkäufer den Nachweis in Form des Vorjahresbeleges erbringen, dass die Grundsteuer (IBI) und die Gemeindeabgaben gezahlt sind.

Notartermin und Grundbuch

Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen Grundbuchauszug an. Dadurch wird die Immobilie für anderweitige Verfügungen für fünf Tage gesperrt. Sollte also z.B. ein anderer Notar ebenfalls einen Auszug anfordern, würde dies mit entsprechendem Hinweis vom Register abgelehnt werden.

Beim Notartermin müssen sich Käufer als auch Verkäufer ausweisen und im Besitz einer Steuernummer (NIE) sein. Nur die im Grundbuch eingetragene Person darf die Unterschrift für den Verkauf leisten. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und stellt fest, dass der Kaufpreis (ganz oder teilweise) entweder vor der Unterschrift der Escritura gezahlt wurde oder in diesem Augenblick gezahlt wird.

Noch am gleichen Tag wird vom Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt gesand. Eine Ausfertigung der Escritura wird dann zur Eintragung ins Grundbuch zum registro de la propiedad geschickt.

3. Welche Erwerbs- und Folgekosten entstehen ?

Grundsätzlich ist die Zahlung der Nebenkosten gesetzlich geregelt. Darüber müssen jedoch beide Parteien Einigung erzielen, weil Nebenabreden über die Kostenverteilung frei getroffen werden können.

Wertzuwachssteuer (Plusvalía)

Die Wertzuwachssteuer wird dahingegen laut Gesetz vom Verkäufer getragen. Doch auch hier sollte im Vorwege Einigung erzielt werden, da das Grundstück für die Steuer haftet. Dies gilt auch, wenn Sie inzwischen Eigentümer geworden sind.

Welche weiteren Steuern fallen beim Kauf an?

Neben der Plusvalía fällt eine weitere Steuer an: beim Kauf von Privatpersonen die sog. Transmisiones patrimoniales, fällt die wie in Deutschland übliche Grunderwerbssteuer in Höhe von acht Prozent an.

Beim Kauf von einem Bauträger (Neubau) wird die Impuesto valor añadido (IVA), also die Mehrwertsteuer, in Höhe von zehn Prozent erhoben.